Entenda o que é uma Holding Imobiliária e faça seu Planejamento Sucessório

Entenda o que é uma Holding Imobiliária e faça seu planejamento sucessório

Por: Frederico Ozanam Carvalho de Rezende

No Brasil, desde 1976, já era possível constituir uma sociedade empresária do tipo holding patrimonial. Isso porque, naquele ano, passou a fazer parte do ordenamento jurídico brasileiro a Lei das Sociedades Anônimas (Lei nº 6.404/76).

Nessa perspectiva, a holding familiar prima pelo planejamento patrimonial através de uma empresa constituída por membros de uma mesma família. O objetivo principal dessa sociedade deve ser a administração do patrimônio familiar. Sua constituição se dá pela integralização do patrimônio do titular dos bens imóveis no capital social da pessoa jurídica familiar. Posteriormente, se faz a divisão do patrimônio em cotas que serão designadas para cada herdeiro.

Paralelamente ao surgimento da Lei das Sociedades Anônimas e da figura da Holding Familiar, o mercado imobiliário brasileiro adquiriu um ritmo de crescimento vertiginoso. Nessa perspectiva, determinados grupos e famílias vislumbraram na Holding uma forma de planejamento patrimonial e sucessório. Afinal, essas pessoas buscam economia tributária e a fuga de inventários judiciais.

Por outro lado, o planejamento sucessório pode ser visto como uma importante ferramenta para aquelas pessoas que anseiam pela tão sonhada independência financeira. Assim, a adoção de estratégias capazes de valorizar o dinheiro do cidadão são o lenitivo para uma carga tributária brasileira tão onerosa e pesada. Consequentemente, a ideia de poder transferir o patrimônio para os herdeiros de uma forma mais eficaz é alavancada pela vantagem de evitar brigas judiciais, entre os herdeiros e possíveis credores, pela divisão do espólio.

A holding, geralmente, atenderá melhor aos grupos sociais que possuem uma quantidade considerável de imóveis, quer para locação ou para a venda futura. Com isso, surge a necessidade de elaborar um plano ou forma de administrar esses bens. E, dentro do direito societário, existe essa possibilidade de realização do planejamento através de uma holding. Essa estratégia é muito utilizada por advogados, contadores e grupos especializados em administração de imóveis.

Nas últimas décadas, o planejamento patrimonial baseado no sistema de holding conquistou muitos adeptos. Com isso, as holdings tem ganhado visibilidade e se tornado uma forte ferramenta do planejamento societário.

Dentre as inúmeras vantagens da utilização do sistema de holdings, merece destaque a ideia de: (i) proteção do patrimônio; (ii)uma forma mais transparente de organização e controle societário dos bens familiares; (iii) planejamento tributário; (iv) proteção dos bens contra delapidação; e (v) planejamento sucessório através de cotas.

A Holding Imobiliária apresenta um planejamento tributário mais eficiente e confere uma proteção maior aos bens de seu instituidor. Ademais, é visível a economia com tributos de origem fiscal e gritante as vantagens no caso de falecimento do patriarca familiar, porque não será necessária a abertura de inventário e/ou arrolamento de bens a inventariar, por exemplo.

Nessa perspectiva, resumidamente, o direito sucessório nos oferta a possibilidade de abertura de testamento (se o de cujus houver lavrado tal documento antes da morte), a partilha em vida (resguardado o direito de usufruto) e o sistema de holding familiar (que deve ser previsto antes do falecimento do titular dos bens que serão considerados herança).

A esmagadora parcela da sociedade brasileira não planeja como seu patrimônio será transmitido aos descendentes. É próprio da natureza do brasileiro deixar as coisas acontecerem naturalmente, sem planejamento. Contudo, essa organização patrimonial facilitaria muito a vida de todos, sejam eles os herdeiros ou o próprio Estado, através do sistema judiciário.

O que se vê nos tribunais pátrios é uma infinidade de processos de inventário que travam o Judiciário devido à alta demanda. O mais curioso é que, a grande maioria desses inventários poderia ser solucionada de forma muito mais ágil pela via extrajudicial. Por esse motivo, é primordial que as pessoas analisem a possibilidade de aplicar o planejamento patrimonial em suas famílias.

Cabe destacar que, é importante realizar uma consultoria com profissionais especializados no assunto para que seja realizado um estudo de viabilidade caso a caso. Afinal, o que pode ser vantajoso para uma família é diametralmente desvantajoso para outro grupo familiar, porque as realidades de cada núcleo familiar são muito diversas.

Para o planejamento patrimonial familiar temos basicamente três possibilidades: (i) a holding familiar; (ii) a doação ou partilha em vida dos bens, respeitado o direito de usufruto; ou (iii) a celebração solene do testamento, que possui regras pré-estabelecidas no Código Civil Brasileiro. Também podem ser adotadas estratégias do tipo: previdência privada ou seguro de vida.

O planejamento tributário abarca vários campos do conhecimento. Como em um caleidoscópio, o profissional apto a assessorar uma família no planejamento patrimonial analisará aspectos jurídicos, contábeis, tributários e, inclusive, as intenções da família a curto, médio e longo prazo com relação aos bens.

Apesar de existirem várias formas de planejar a sucessão patrimonial, este artigo tem por finalidade debruçar-se apenas sobre as holdings imobiliárias.

O que é uma holding?

Basicamente, uma holding imobiliária será constituída na forma de uma pessoa jurídica de direito privado. Poderá ser do tipo societário anônima ou limitada. Ademais, será detentora de imóveis e desempenhará atividades ligadas a esses bens, tais como locação, venda, reforma, construção, incorporação, desmembramento, etc. Portanto, a holding pode ser utilizada como um importante instrumento de administração, gestão e organização patrimonial.

Cabe destacar que a utilização da pessoa jurídica do tipo holding não é uma forma de blindagem patrimonial. Afinal, o Código Civil Brasileiro prevê a desconsideração da personalidade jurídica em caso de fraude ou desvio de finalidade de alguma sociedade empresária.

Como funciona uma holding imobiliária?

Para a constituição de uma holding, o titular dos bens imóveis fará a integralização do capital com a totalidade do patrimônio ou parte dele, a seu juízo e interesse. Deverá ser observado o regime de casamento do dono do patrimônio, porque em alguns casos será necessária a outorga uxória, ou seja, a autorização/participação do cônjuge, caso aquele seja casado.

Realizado esse primeiro momento de constituição da sociedade empresária, poderá o administrador da holding transferir para seus herdeiros as cotas da sociedade. Dessa forma, os herdeiros passarão a ter participação direta no patrimônio, sem que haja necessidade de ocorrer o falecimento do ascendente. Assim, o instituidor da holding será usufrutuário e administrador da sociedade, tendo o controle total sobre o patrimônio. Por outro lado, os herdeiros terão a titularidade das cotas sociais recebidas do patriarca.

Quando criar a Holding Imobiliária?

Com o advento da morte do titular dos bens, ocorre o fato gerador para o pagamento do ITCMD. Este imposto será devido para efetivação da transmissão dos bens do de cujus aos herdeiros. Por isso, a constituição da holding deve ocorrer antes da morte do patriarca, pois caso contrário será obrigatória a realização do inventário, judicial ou extrajudicial.

Vantagens de uma Holding Imobiliária

Essa forma de administração do patrimônio aporta algumas vantagens. Vejamos!

1) A carga tributária relacionada à transmissão de cotas de uma empresa são mais atrativas, se comparadas ao tradicional Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação - ITCMD. Ademais, as cotas são transferidas considerando o valor declarado do imóvel e não o valor de mercado do bem que foi integralizado. Os custos são bem menores se comparados ao inventário judicial ou extrajudicial.

2) A holding imobiliária possibilita um planejamento patrimonial mais eficiente.

3) Permite a divisão dos bens de acordo com as necessidades e interesses familiares ou vontade do instituidor da sociedade.

4) É possível gravar os bens com cláusulas restritivas, tais como a incomunicabilidade, impenhorabilidade, inalienabilidade.

5) Previne conflitos futuros entre os herdeiros.

6) Evita a deterioração do patrimônio, muitas das vezes obstaculizado pelo moroso andamento do inventário judicial.

7) É uma forma de evitar o inventário judicial (mais caro e demorado).

8) Os sócios proprietários de cotas possuem o mesmo grau de atuação na sociedade (prevenção de brigas e conflitos internos).

9) Todos os valores arrecadados com os imóveis serão repartidos entre os titulares de cotas na forma de lucros.

10) Proteção dos bens contra terceiros em eventuais processos judiciais.

11) Proteção com relação ao desfazimento de relacionamentos amorosos.

12) Maior facilidade de administração dos bens que estarão centralizados.

13) Maior poder de barganha junto às instituições financeiras (empréstimos, investimentos, etc.).

Independente da atratividade e interesse que pode surgir com a figura da Holding Imobiliária, cabe destacar que é importante a avaliação de cada caso concreto. Muitas particularidades e nuances podem ser determinantes para a definição e elaboração de um planejamento patrimonial adequado para cada família.

Ficou com alguma dúvida ou tem interesse em aprofundar o assunto? Fale com um advogado especialista no assunto e coloque em prática o planejamento patrimonial de sua família. Proteja o que é seu, valorizando quem você ama!