Multipropriedade: uma opção atraente, flexível e barata.

Por: Frederico Ozanam Carvalho de Rezende

A multipropriedade é uma forma de aquisição e fruição de bens imobiliários caracterizada pelo investimento coletivo, no qual cada investidor adquire uma parcela ou fração de tempo de uma mesma propriedade. Cada coproprietário utiliza o imóvel na proporção do investimento inicial e em períodos previamente estipulados. Essa forma de aquisição imobiliária é conhecida, em inglês, através do termo “time sharing”, que significa “compartilhamento de tempo”.

Na maioria das vezes, os indivíduos não possuem dinheiro suficiente para comprar, por exemplo, uma casa na praia. Ademais, mesmo que se tenha o dinheiro necessário para adquirir a tão sonhada casa no litoral, outras obrigações e necessidades surgirão com a aquisição do bem. A manutenção, a segurança e os impostos são algumas das despesas que acompanham a compra de um imóvel que, geralmente, será utilizado de forma esporádica. Portanto, o imóvel ficará sem utilidade alguma e totalmente desocupado por um grande período do ano. Tal fato não eximirá o proprietário do dever de pagar impostos anuais ou de ter desconto, por exemplo, na coleta de lixo, porque deixou de usar o bem durante esses períodos de ociosidade.

A história da Multipropriedade

A conjectura social e econômica dos idos anos de 1990 foi campo fértil para desenvolvimento da conhecida Economia Compartilhada, conceito que foi ganhando espaço e conquistando adeptos no mundo inteiro. Essa forma de economia democratizou o acesso a bens que, antes, eram voltados às pessoas mais ricas.

Nesse diapasão, o mercado imobiliário percebeu que um mesmo produto poderia servir, simultaneamente, a vários proprietários ou simples usuários. Afinal, não era interessante deixar um imóvel sem utilidade a maior parte do tempo. Já imaginou ser dono de uma casa na praia, hipoteticamente avaliada em R$ 520.000 reais, desembolsando apenas R$ 10.000 reais? O que é mais fácil conseguir: um empréstimo de meio milhão de reais ou os dez mil reais?

A ideia de dinamizar a utilização dos imóveis, por meio da multipropriedade, revolucionou o mercado imobiliário mundial. No Brasil a história não foi diferente e houve, nas últimas duas décadas, grandes transformações no setor de imóveis.

Nessa perspectiva, foi no turismo que o mercado imobiliário encontrou uma mola propulsora. Em pouco tempo, milhões de consumidores brasileiros, em franca ascensão econômica e desejosos de alcançar objetivos pessoais e patrimoniais, começaram a se interessar por imóveis em áreas litorâneas e turísticas. E o objetivo principal dessas aquisições era o lazer familiar.

A globalização da Multipropriedade

A origem do negócio imobiliário no formato de multipropriedade encontra registros com o fim da Segunda Guerra Mundial. Após vários anos de conflitos bélicos, de 1939 a 1945, a Europa se converteu em um campo devastado. Hotéis, casas e palácios, tudo estava reduzido a ruínas. Ademais, não havia hóspedes e nem turistas para povoar e dinamizar a economia daqueles países. A Europa estava totalmente mergulhada numa crise econômica pós-guerra e necessitava de ideias inovadoras para acelerar a reconstrução do Velho Continente.

Nessa perspectiva, a solução encontrada pelo europeu para desenvolver a economia e manter os empreendimentos hoteleiros, foi a de negociar parte do hotel para um número determinado de usuários.

Com o pós-guerra as pessoas não possuíam dinheiro suficiente para grandes investimentos. Logo, era oferecido, por exemplo, 1/4 do imóvel ao possível comprador ou usuário. Esse, em contrapartida, poderia usufruir do bem por um período de tempo previamente estipulado, o qual era proporcional ao investimento realizado. Dessa forma, surgiu a ideia de compartilhar os imóveis por frações de tempo.

O sistema de multipropriedade, iniciado com o pós-guerra, foi acolhido, adaptado e aprimorado pelos estadunidenses na década de 70. Os norte-americanos começaram a dividir as propriedades entre 52 compradores, fazendo coincidir com o número de semanas do calendário anual. Assim, cada comprador teria direito de usar o bem por pelo menos uma semana. O modelo americano se consolidou e foi adotado por outros países do mundo globalizado.

A Multipropriedade no Brasil

Se o compartilhamento de imóveis vingou na Europa e nos Estados Unidos da América, não seria diferente no Brasil. A nossa Política Nacional de Turismo, por meio da Lei Geral do Turismo – Lei Federal 11.771, de 17 de setembro de 2008, reconheceu a necessidade de permitir uma prestação de serviço compartilhado de hospedagem. Assim, Timeshare foi a expressão inglesa cunhada para definir o modelo de negócio que consiste em: compra antecipada de hospedagem a um preço mais vantajoso e atraente. Essa antecipação gerava uma grande economia para o turista e dinamizava o setor turístico.

Mas, muita atenção: a multipropriedade não se confunde com o timeshare, apesar de serem muito próximos os benefícios aportados por ambos negócios.

O sistema de Multipropriedade, no Brasil, em que pese as muitas crises econômicas vivenciadas no atual e conturbado século XXI, a exemplo da COVID-19, atingiu números expressivos de cidades com projetos voltados para atendimento a essa demanda do mercado imobiliário. Parques temáticos, cidades históricas e turísticas são as meninas dos olhos dos interessados nesse nicho.

O ordenamento jurídico brasileiro regulamentou a Multipropriedade por meio da Lei Federal 13.777/2018. Essa lei promoveu alterações tanto no Código Civil Brasileiro, quanto na Lei de Registros Públicos. Então, foi somente 50 anos depois dos estadunidenses que o Brasil criou os mecanismos necessários para garantir a segurança jurídica do sistema de multipropriedade. Após essas alterações legislativas, foi possível o registro de diferentes pessoas como proprietárias de um mesmo bem.

O nosso Código Civil cita, no artigo 1.358-C que a “Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada”.

Assim, uma propriedade pode ser dividida em no máximo 52 cotas, conforme as características de cada empreendimento. A pessoa que adquire ao menos uma cota se torna proprietária de uma fração de tempo. Haverá, pois, a lavratura de uma escritura pública para cada um dos compradores e registro da fração de tempo correspondente que, também, será indivisível. Ademais, o período correspondente a cada fração de tempo será de no mínimo 7 dias, seguidos ou intercalados. É o que ensina o artigo 1.358-E do Código Civil Brasileiro:

Art. 1.358-E. Cada fração de tempo é indivisível.

§ 1º O período correspondente a cada fração de tempo será de, no mínimo, 7 (sete) dias, seguidos ou intercalados, e poderá ser:

I - fixo e determinado, no mesmo período de cada ano;

II - flutuante, caso em que a determinação do período será realizada de forma periódica, mediante procedimento objetivo que respeite, em relação a todos os multiproprietários, o princípio da isonomia, devendo ser previamente divulgado; ou

III - misto, combinando os sistemas fixo e flutuante.

Note que há muita flexibilidade quanto à utilização da fração de tempo adquirida. A fração de tempo será fixa e determinada para um mesmo período de cada ano ou será flutuante ou, ainda, mista. Naturalmente, no momento da aquisição do imóvel no formato de Multipropriedade, o interessado deverá avaliar as “regras do jogo” que estarão definidas no contrato que será firmado entre as partes.

As alterações promovidas pela Lei Federal 13.777/2018, vulgo “Lei da Multipropriedade”, permitiram a criação de condomínios especiais. Dessa forma, casas e apartamentos podem ser divididos em frações de tempo. Cada titular de fração teria a propriedade individual do imóvel designada por duas referências: a espacial ou a temporal. A primeira equivaleria à localização da unidade no seu aspecto físico. Já a opção pela referência temporal equivaleria ao período do ano para efeito de ocupação e uso, que segue um cronograma de uso compartilhado. Lembrando que a Lei de Multipropriedade estipulou que a fração mínima de tempo, no Brasil, é de 7 dias, como ficou destacado.

Os tipos de Multipropriedade

1 - Acionária ou Societária: nessa modalidade haverá a emissão e comercialização de ações da multipropriedade que foram adquiridas por meio de uma sociedade proprietária, a qual foi alavancada por investidores;

2 - Imobiliária ou de complexo de lazer: geralmente são empreendimentos com uma completa estrutura de lazer, serviços e comodidades que permitem aos proprietários uma experiência única. Geralmente, esses negócios são geridos por administradoras especializadas;

3 - Hoteleira: com foco no turismo, geralmente esse tipo de empreendimento é montado em lugares estratégicos que apontam para cidades turísticas ou lugares próximos a parques temáticos ou áreas de ócio, como praias, resorts etc. É possível usufruir do bem diretamente ou ceder o uso a terceiros por meio da locação. Geralmente essa modalidade de multipropriedade é administrada por empresas especializadas e oriundas do próprio ramo hoteleiro. Geralmente é um investimento seguro, porque há grande especulação imobiliária devida pela boa administração.

Quais os benefícios da multipropriedade?

1 - Desembolso de recursos menor quando comparado com uma compra tradicional;

2 - diluição dos gastos mensais entre os demais proprietários;

3 - forma de capitalização, porque é possível auferir lucro com a locação do imóvel, caso não queira usufruir do bem naquele ano;

4 - forma inteligente de investimento, para aqueles que desejam diversificar sua carteira;

5 - imóveis com atrativos turísticos, comodidades e serviços especiais para os usuários;

6 - imóveis sofisticados e, geralmente, com alto padrão de acabamento;

7 - segurança jurídica, porque o Brasil possui legislação específica para a Multipropriedade;

8 - possibilidade de flexibilização do período de utilização da fração de tempo no mesmo ano;

9 - maior facilidade para encontrar compradores para a multipropriedade, devido ao valor da fração de tempo.

Se você se interessou pela aquisição de um imóvel em multipropriedade, vai amar mais ainda desfrutar do bem quando adquirir sua primeira cota. É um investimento seguro para a família, está garantido legalmente e, ademais, é uma opção atraente, flexível e barata.

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